Từ đầu năm 2023, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách “giải cứu” thị trường bất động sản, cả về pháp lý lẫn nguồn vốn. Qua 9 tháng triển khai, các chính sách này đã “ngấm” vào thị trường, giúp các doanh nghiệp phát triển nhà ở bước đầu có được điều kiện thuận lợi để sản xuất, kinh doanh. Điều này đã được phản ánh rõ nét ở kết quả kinh doanh quý IV.
Nhiều tín hiệu phục hồi
Nếu như ba quý đầu năm 2023 có mẫu số chung là suy giảm, thì quý IV có thể xem là sự khác biệt. Dữ liệu khảo sát 50 doanh nghiệp phát triển nhà ở hàng đầu Việt Nam (đang niêm yết và tự công bố thông tin) cho thấy ở quý IV, số lượng doanh nghiệp có lợi nhuận tăng đã tăng lên đáng kể so với các quý trước. Cụ thể, có tới 28/50 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng, chiếm 56%, cao nhất trong vòng sáu quý trở lại đây.
Trong các doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng, điều đáng mừng là có nhiều đơn vị ghi nhận mức tăng trưởng bằng lần, như: Tài chính Hoàng Huy (2,3 lần), Dịch vụ Hoàng Huy (2,3 lần), Bất động sản CRV (2,7 lần), BGI Group (2,8 lần), Hải Phát Invest (3,8 lần), Hạ tầng Kỹ thuật TP HCM (3,8 lần), IDJ Việt Nam (4,3 lần), Địa ốc Sài Gòn (5 lần), Novaland (13 lần), DIC Group (25 lần), Nam Hà Nội (32 lần) và cao nhất là Đô thị Từ Liêm (279 lần).
Ngoài lợi nhuận, một số doanh nghiệp cũng ghi nhận mức tăng trưởng bằng lần về doanh thu, như: Bất động sản CRV (2,2 lần), Phát Đạt (4,6 lần), Đô thị Từ Liêm (11 lần), Sudico (16 lần) và cao nhất là Nhà Đà Nẵng (71 lần).
Điều đáng nói hơn nữa là nhiều doanh nghiệp trong số kể trên có được doanh thu và (hoặc) lợi nhuận đạt mức kỷ lục (nhiều quý, nhiều năm), điển hình là: Novaland (lợi nhuận cao nhất 13 quý), Đạt Phương (doanh thu cao nhất lịch sử), Nam Mê Kông (lợi nhuận cao nhất lịch sử), Dịch vụ Hoàng Huy (lợi nhuận cao nhất lịch sử), Tài chính Hoàng Huy (doanh thu cao nhất 13 quý, lợi nhuận cao nhất lịch sử), Đô thị Từ Liêm (doanh thu và lợi nhuận đều cao nhất lịch sử)…
Một cây làm chẳng nên non
Mặc dù kết quả kinh doanh quý IV tích cực, song do ba quý đầu năm quá yếu kém, tựu trung lại 2023 vẫn là năm ghi nhận sự đi xuống về kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp phát triển nhà ở.
Theo đó, trong số 46 doanh nghiệp thuộc diện khảo sát nêu trên (do 4 doanh nghiệp được liệt kê trong quý IV có năm tài chính không kết thúc vào ngày 31/12/2023), có 23 doanh nghiệp suy giảm lợi nhuận sau thuế và 6 doanh nghiệp báo lỗ. Như vậy, có tới 63% số lượng doanh nghiệp nhà ở có kết quả kinh doanh đi xuống.
Điều đáng nói là trong số doanh nghiệp suy giảm lợi nhuận, có hàng loạt kỷ lục buồn. Về lợi nhuận, Khải Hoàn Land, IDJ Việt Nam thấp nhất 3 năm; Phát Đạt, Hà Đô thấp nhất 5 năm; Khang Điền thấp nhất 6 năm; Danh Khôi thấp nhất 7 năm; Novaland và Đất Xanh thấp nhất 10 năm…
Về doanh thu, Đất Xanh, Địa ốc Sài Gòn ghi nhận doanh thu thấp nhất 3 năm qua; Intresco thấp nhất 4 năm; Văn Phú Invest thấp nhất 5 năm; Hà Đô thấp nhất 6 năm; Năm Bảy Bảy thấp nhất 7 năm; DIC Group, Quốc Cường Gia Lai, Phát Đạt thấp nhất 8 năm; Novaland thấp nhất 11 năm; BecamexTDC thấp nhất 16 năm…
Với các doanh nghiệp thua lỗ, mức lỗ sau thuế được xác lập trong năm 2023 cũng là rất cao. Chẳng hạn như BecamexTDC lỗ kỷ lục 365 tỷ đồng; DRH Holdings lỗ đậm nhất lịch sử 95 tỷ đồng; LDG cũng lỗ kỷ lục tới 374 tỷ đồng.
Các doanh nghiệp có lợi nhuận tăng, không phải đơn vị nào cũng có lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi (bán căn hộ, đất nền hay còn gọi là chuyển nhượng bất động sản). Một số đơn vị có được lợi nhuận từ hoạt động tài chính (bán dự án, bán công ty con), từ thu nhập khác (hoàn nhập dự phòng). Điển hình như Vingroup có lợi nhuận cao nhờ khoản lợi nhuận khác lên tới 18.224 tỷ đồng, hay NRC có được lợi nhuận tăng trưởng nhờ vào khoản bồi thường hợp đồng 83 tỷ đồng.
Một số trường hợp đáng kể khác như Novaland, năm qua có lãi chủ yếu dựa vào doanh thu tài chính (là khoản lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư, lãi thoái vốn công ty con và công ty liên kết) cùng với khoản lãi khác là tiền phạt vi phạm hợp đồng. Hay như Hải Phát Invest, lợi nhuận năm qua cũng dựa phần lớn vào doanh thu tài chính đạt được trong quý IV. Tình cảnh tương tự cũng diễn ra với NBB, PDR và LGL.
Đáng chú ý, dòng tiền kinh doanh của nhiều doanh nghiệp cũng trong trạng thái rất xấu. Có tới 26 doanh nghiệp âm dòng tiền kinh doanh, trong đó có những doanh nghiệp âm hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng như: Nhà Đà Nẵng (-266 tỷ đồng), Nam Mê Kông (-299 tỷ đồng), Khải Hoàn Land (-400 tỷ đồng), BGI Group (-414 tỷ đồng), Phát Đạt (-471 tỷ đồng), Văn Phú Invest (-754 tỷ đồng), Năm Bảy Bảy (-962 tỷ đồng), Đất Xanh (-1.131 tỷ đồng), Sunshine Homes (-1.220 tỷ đồng), Khang Điền (-1.556 tỷ đồng), Taseco Land (-1.558 tỷ đồng), TTC Land (-1.586 tỷ đồng), Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (-1.890 tỷ đồng), Nam Long (-2.186 tỷ đồng), Novaland (-3.182 tỷ đồng), Tài chính Hoàng Huy (-4.908 tỷ đồng), Vingroup (-8.416 tỷ đồng)…
Tổng kết cả năm, có tới 31/46 doanh nghiệp phát triển nhà ở không thể hoàn thành kế hoạch kinh doanh năm. Những trường hợp tiêu biểu nhất là: Địa ốc Sài Gòn (chỉ hoàn thành 11% kế hoạch doanh thu và 33% kế hoạch lợi nhuận), Khải Hoàn Land (chỉ hoàn thành 20% kế hoạch doanh thu và 26% kế hoạch lợi nhuận), Danh Khôi (chỉ hoàn thành 2,3% kế hoạch doanh thu và 24% kế hoạch lợi nhuận), DIC Group (chỉ hoàn thành 25% doanh thu và 15% kế hoạch lợi nhuận), Địa ốc Hoàng Quân (chỉ hoàn thành 17% kế hoạch doanh thu và 3,5% kế hoạch lợi nhuận)…
Trong 46 doanh nghiệp nêu trên, còn có 9 doanh nghiệp chỉ hoàn thành được một trong hai tiêu chí (hoặc doanh thu, hoặc lợi nhuận sau thuế). Chỉ có 5 doanh nghiệp hoàn thành/vượt kế hoạch kinh doanh.
