Đất đấu giá: Đừng để thời cơ cho đầu cơ

Hụt hơi vì giá đất

Ngày 23/5, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phú Xuyên đã tổ chức đấu giá thành công quyền sử dụng đất ở đối với 76 thửa đất, với tổng tiền thu về là 287 tỷ đồng, giá cao gần gấp 10 lần so giá khởi điểm. Trong đó, thửa đất có giá trúng cao nhất là 62 triệu đồng/m²; thửa có giá trúng thấp nhất là 36 triệu đồng/m²; nhiều thửa ghi nhận mức chênh lệch từ 7-12 lần so giá sàn.

Tuy gấp 10 lần giá khởi điểm, nhưng giá 62 triệu đồng/m2 vẫn thấp hơn nhiều so các phiên đấu giá đất trước đây quanh địa bàn Hà Nội. Phiên đấu giá đất tại Thanh Oai hồi tháng 8/2024 có giá lên tới 100 triệu đồng/m² nhưng tỷ lệ bỏ cọc lên tới 80%. Đấu giá lại, giá vẫn ở mức 90 triệu đồng/m². Hay điển hình là vụ việc đấu giá đất ở Sóc Sơn bị thổi ảo lên tới 30 tỷ đồng/m² mới bị khởi tố thời gian qua… Như vậy, hoạt động đất đấu giá tại các huyện vùng ven Hà Nội ghi nhận xu hướng chững lại và giá có xu hướng giảm. Đồng thời, sau vụ việc đất thổi ảo lên 30 tỷ đồng/m², tỷ lệ bỏ cọc gần như không còn.

Tuy nhiên, phân tích kỹ cho thấy, chỉ với mức giá 62 triệu đồng/m², người đấu giá ít nhất cũng phải sẵn nguồn tài chính lên tới vài tỷ đồng mới có thể tham gia, bởi quy trình đấu giá đòi hỏi nộp tiền đặt trước lớn, thời gian thanh toán ngắn và thủ tục khắt khe. Với thu nhập trung bình hiện nay, rất khó để người dân tại các huyện ngoại thành có thể chi trả mức giá này cho một lô đất, chưa kể chi phí xây dựng và các loại thuế phí khác. Những người trúng đấu giá chủ yếu là các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Người dân có nhu cầu thật sự về nhà ở khó có thể cạnh tranh. Trong khi đó, các nhà đầu tư lại thường không có nhu cầu xây dựng, mà giữ đất chờ tăng giá rồi bán lại, khiến nhiều khu đất bị bỏ hoang sau đấu giá.

Như vậy, đất đấu giá dù về mặt danh nghĩa là đất ở nhưng trên thực tế đã bị “lái” thành một loại tài sản đầu tư, giao dịch, mua đi bán lại.

Minh bạch đấu giá, hướng đến cộng đồng

Trong giai đoạn trước, hiện tượng “bỏ cọc” sau đấu giá diễn ra khá phổ biến, gây thiệt hại cho ngân sách và mất ổn định thị trường. Luật Đấu giá tài sản sửa đổi, có hiệu lực từ đầu năm 2025, với quy định tăng mức xử phạt và thời gian cấm đấu giá lên đến 5 năm đã phần nào hạn chế tình trạng này.

Tuy nhiên, bài toán lớn hơn là làm thế nào để đấu giá đất thật sự đi vào cuộc sống, phục vụ người dân vẫn chưa có lời giải thỏa đáng. Thực tế cho thấy, nếu không được kiểm soát, đấu giá đất có thể trở thành “sân chơi” cho giới đầu cơ, thay vì công cụ phân bổ đất công hiệu quả. Vì vậy, đã đến lúc cần xem xét lại mục tiêu, phương thức và hệ quả của hoạt động đấu giá đất.

Theo chuyên gia tư vấn pháp lý trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cần phân định rõ ràng giữa đấu giá đất phục vụ mục tiêu dân sinh và đất có tính chất thương mại. Với các khu đất nhỏ, nằm trong khu dân cư hiện hữu, cần ưu tiên người dân địa phương có nhu cầu thực, có thể xây dựng trong thời gian quy định. Thêm vào đó cần có những biện pháp bổ trợ khác, chẳng hạn quy định ngăn chặn giao dịch chuyển nhượng đất sau khi trúng đấu giá trong một khoảng thời gian vài năm; hoặc yêu cầu người trúng đấu giá phải xây nhà thì mới được chuyển nhượng; hoặc xử lý bằng chính sách thuế, nếu người trúng đấu giá chuyển nhượng đất ngay trong một khoảng thời gian ngắn, thí dụ trong vòng 12 tháng thì sẽ phải chịu thuế suất cao.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhận định, cần tăng cường công tác hậu kiểm như giám sát tiến độ xây dựng, xử lý hiện tượng găm hàng, bỏ hoang hoặc chuyển nhượng trục lợi. Việc đánh thuế cao đối với đất chậm sử dụng, cũng như minh bạch hóa thông tin quy hoạch, hạ tầng khu vực đấu giá, là những bước đi cần thiết. Ngoài ra, cần quy hoạch đồng bộ hạ tầng kỹ thuật - giao thông - tiện ích công cộng quanh các khu đất đấu giá. Đây cũng là yếu tố quan trọng để thu hút người dân đến sinh sống thật sự, tránh tình trạng “đất có chủ nhưng không có người ở”. Về lâu dài, vẫn cần một giải pháp phổ quát, toàn diện nhất định phải triển khai là đánh thuế bất động sản để chống đầu cơ.