Giấc mơ an cư & bài toán hạ nhiệt giá nhà

Căn hộ 55 m² hai phòng ngủ từng được rao 4,1 tỷ đồng hồi đầu mùa hè - “đắt thật nhưng năng tích cóp sẽ cố được”, chị Hà tự nhủ. Cả hai người đã tiết kiệm từng đồng, cắt giảm mọi khoản chi tiêu, dành dụm để mua nhà. Nhưng khi quay lại, nhân viên môi giới thông báo: “Giờ căn này tăng lên 4,4 tỷ rồi chị ạ”. Chỉ trong vài tuần, giá đã đội thêm 300 triệu đồng. Chị Hà lặng người, còn giấc mơ an cư lại trôi xa thêm một quãng.

Họ không phải là trường hợp cá biệt. Khi tiền lương không thể đuổi kịp giá nhà, giấc mơ an cư của cả một thế hệ đang bị thử thách nghiệt ngã.

Khi chính sách không bắt kịp thực tế

Tại phiên họp thứ nhất Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 22/9/2025, đề cập những bất cập cần phải tiếp tục tháo gỡ, Thủ tướng Phạm Minh Chính đề nghị làm rõ có hay không sự thao túng thị trường bất động sản để chấn chỉnh tình trạng găm hàng, đội giá, thổi giá và làm méo mó thị trường, đặc biệt phải trả lời được tại sao giá nhà chung cư lại cao và cao mãi. Những trăn trở đó cũng là nỗi lòng của hàng triệu người đang mỏi mòn đi tìm một chỗ ở vừa tầm tay.

Thị trường nhà ở đang vận hành theo một logic ngược đời: giá tăng vùn vụt, trong khi nguồn cung nhà hợp túi tiền gần như biến mất. Nguyên nhân không nằm ở “bàn tay vô hình” của thị trường, mà ở bốn “điểm nghẽn hữu hình” mà chính sách chưa theo kịp thực tế.

Thứ nhất, thủ tục pháp lý kéo dài khiến chi phí đầu tư đội lên không kiểm soát. Một dự án nhà ở hiện nay phải mất trung bình 3-5 năm mới hoàn tất toàn bộ thủ tục từ chấp thuận chủ trương, định giá đất, thẩm định phòng cháy chữa cháy đến cấp phép xây dựng. Ở Thành phố Hồ Chí Minh, thời gian này phổ biến từ 18 tháng đến hơn 3 năm, có dự án “treo” tới 20 năm. Với cơ cấu vốn vay chiếm 60-70% tổng đầu tư, chỉ cần mỗi năm chậm tiến độ, chi phí lãi vay đã tăng thêm 5-7% giá thành căn hộ. Một chuyên gia ví von: “Mỗi tờ giấy phép bị chậm, là một viên gạch giá tăng thêm”.

Thứ hai, nguồn cung lệch pha nghiêm trọng. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong nửa đầu năm 2025, hơn 80% nguồn cung mới ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Căn hộ dưới 45 triệu đồng/m² gần như biến mất khỏi thị trường. Với một cặp vợ chồng trẻ thu nhập 40 triệu đồng/tháng, dù tiết kiệm 30% thu nhập, họ cũng phải mất khoảng 40 năm mới tích cóp đủ tiền mua một căn hộ 4 tỷ đồng - một bài toán phi thực tế đến đau lòng.

Thứ ba, tâm lý đầu cơ và kỳ vọng giá tăng đang thổi phồng mặt bằng giá thứ cấp. Nhiều dự án chỉ trong một năm đã tăng giá 40-50%, dù chưa bàn giao. Một căn hộ ở quận Nam Từ Liêm (cũ), Hà Nội mở bán giữa năm 2024 với giá 45 triệu đồng/m², nay đã được chào bán lại ở mức 70 triệu đồng. Cứ mỗi đợt dự án mới mở bán cao hơn, giá căn hộ cũ lại “nhích” theo. Không ít người mua nhà để ở thật, nhưng cuối cùng bị chính cơn sốt tâm lý đẩy ra khỏi thị trường.

Thứ tư, thiếu minh bạch trong cấu thành giá nhà khiến người dân không biết đâu là “giá thật”, đâu là “giá thổi”. Theo Bộ Xây dựng, với nhà chung cư cao tầng, tiền sử dụng đất chiếm 7-20% tổng chi phí; với biệt thự, liền kề là 25-50%. Khi bảng giá đất tiệm cận giá thị trường mà chưa có cơ chế bù trừ, giá nhà bị đẩy lên thêm 15-20%. Trong khi đó, việc “bóc tách chi phí” của chủ đầu tư chưa bắt buộc công khai: người dân chỉ thấy giá cuối cùng, nhưng không biết bao nhiêu phần trăm là chi phí thật, bao nhiêu là lợi nhuận kỳ vọng hay chi phí vốn hóa do thủ tục kéo dài.

Kết lại, giá nhà cao không chỉ là hệ quả kinh tế, mà còn là chỉ dấu của độ trễ thể chế. Khi một bộ hồ sơ dự án đi qua hàng chục con dấu, khi đất dành cho người thu nhập trung bình bị lấn át bởi dự án xa xỉ, khi kỳ vọng đầu cơ chưa được điều tiết, và khi giá thành không được bóc tách minh bạch, thì không thể mong thị trường tự điều chỉnh. Muốn giá nhà trở về “mặt đất”, chính sách phải “xuống hạ giới” - tức là bước vào đúng đời sống của người dân, nơi mà mỗi triệu đồng tiết kiệm đều được đánh đổi bằng mồ hôi, chứ không phải bằng kỳ vọng.

Trả lại hy vọng cho những người giữ ước mơ

Muốn giá nhà hạ thực chất, không thể chỉ trông chờ thị trường tự điều tiết. Cần một gói giải pháp đồng bộ, đánh vào căn nguyên chi phí - thể chế - tâm lý.

Trước hết là giảm chi phí và rút ngắn thời gian pháp lý. Cần cơ chế “một cửa liên thông, im lặng là đồng ý”, rút ngắn thời gian hoàn tất thủ tục dự án nhà ở xuống còn 18-24 tháng, đồng thời công khai chi phí thành phần của từng dự án (đất, hạ tầng, xây dựng, lãi vay, lợi nhuận). Khi giá thành minh bạch, thị trường sẽ bớt cơ hội “đẩy giá”.

Nhà nước cũng nên ưu tiên tín dụng cho dự án nhà ở hợp túi tiền - tương tự như chính sách nhà ở xã hội nhưng linh hoạt hơn. Chủ đầu tư đáp ứng chuẩn giá trần sẽ được vay lãi suất thấp hơn 1-2%, người mua lần đầu được bảo lãnh lãi vay trong 5-7 năm đầu.

Tăng mạnh nguồn cung nhà hợp túi tiền cũng là khâu cốt lõi. Cần một chương trình quốc gia 100 nghìn căn hộ giá 2-3 tỷ đồng trong 3 năm tới tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Quỹ đất 20% trong các dự án thương mại phải được quy hoạch riêng cho phân khúc này, với tiêu chuẩn thiết kế mô-đun (45-65m²), tối giản tiện ích xa xỉ để hạ giá thành.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, phát triển dọc tuyến metro (TOD) là cách hiệu quả nhất: cho phép tăng mật độ - chiều cao quanh ga giao thông công cộng, đổi lại chủ đầu tư phải dành 30-40% diện tích cho nhà hợp túi tiền.

Bên cạnh đó, cần khuyến khích công nghiệp hóa xây dựng (prefab, bán lắp ghép) để giảm 10-15% chi phí kết cấu; chuyển đổi văn phòng hạng C, ký túc xá, nhà ở công nhân sang căn hộ nhỏ đạt chuẩn phòng cháy chữa cháy; và mở rộng mô hình thuê - mua (rent-to-own) giúp người dân tiếp cận nhà ở với số vốn ban đầu thấp.

Một giải pháp cần thiết là kéo cầu đúng chỗ, chặn đầu cơ. Thị trường phải phân biệt rõ người mua để ở và người đầu cơ. Cần đánh thuế cao với chuyển nhượng bất động sản ngắn hạn, hoặc sở hữu căn thứ hai trở lên tại khu vực “nóng”, đồng thời miễn trừ cho nhà ở thừa kế, ly hôn, di chuyển công tác.

Quan trọng hơn, phải minh bạch hóa dữ liệu. Mọi giao dịch phải được khai báo giá thật trên cổng điện tử liên thông thuế - công chứng - ngân hàng. Khi có chỉ số giá nhà theo phường, xã được công bố định kỳ, mọi hành vi “thổi giá”, “rao ảo” sẽ bị phát hiện ngay.

Nếu các giải pháp trên được triển khai khẩn trương, trong vòng 12-18 tháng, giá căn hộ hợp túi tiền có thể hạ 8-12%, thị trường ổn định hơn, và quan trọng nhất là niềm tin của người dân được phục hồi.

Bởi suy cho cùng, một xã hội chỉ thật sự bền vững khi người dân được sống trong mái nhà của chính mình. Giấc mơ an cư không thể mãi là đặc quyền của số ít. Nó phải trở lại đúng nghĩa - là phần thưởng xứng đáng cho lao động chăm chỉ và niềm tin vào tương lai.

Câu chuyện của vợ chồng chị Thu Hà không nên là phổ biến của cả một thế hệ.