Ẩn số sau lãi suất

Sau cuộc họp với Thủ tướng tại hội nghị Thường trực Chính phủ cùng các ngân hàng thương mại, SHB, LPBank và HDBank đã nhanh chóng triển khai các gói vay vốn “siêu rẻ”. Tổng giá trị các gói lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng nhằm hỗ trợ người dân mua nhà. Động thái này lập tức thu hút sự quan tâm của nhiều người có nhu cầu vay mua nhà, do lãi suất thấp hơn đáng kể so với mặt bằng cho vay thông thường.

“Cơn mưa” ưu đãi lãi suất

LPBank thu hút sự chú ý với chương trình hướng đến khách hàng trẻ từ 18-45 tuổi. Mức lãi suất ưu đãi chưa từng có được đưa ra, chỉ từ 3,88%/năm. Trước đó, ACB cũng từng gây sốt khi đưa ra mức lãi suất cạnh tranh 5,5%/năm. Đối tượng khách hàng được áp dụng có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng, đang ở độ tuổi thấp và có nhu cầu mua nhà.

Bên cạnh lãi suất hấp dẫn, gói vay của LPBank còn mang đến nhiều ưu đãi đáng chú ý như cho vay tới 100% nhu cầu vốn, ân hạn nợ gốc tối đa 24 tháng và thời gian giải ngân hoàn vốn lên đến 12 tháng.

Tương tự, HDBank cũng vừa ra mắt gói vay mua nhà với chính sách linh hoạt. Đặc biệt, thời gian vay lên đến 50 năm, dài nhất trên thị trường hiện nay. Đi kèm đó là mức lãi suất chỉ từ 4,5%/năm. Khách hàng được hưởng ân hạn gốc tối đa 5 năm, hạn mức vay cao nhất lên đến 50 tỷ đồng. Với quy mô 30.000 tỷ đồng, gói vay này giúp người trẻ giảm áp lực tài chính, cân đối thu nhập và dành thêm ngân sách cho các nhu cầu thiết yếu khác.

Điều kiện vay của HDBank cũng rất linh hoạt. Khách hàng chỉ cần có tài sản bảo đảm là bất động sản hoặc căn hộ tại TP Hồ Chí Minh, Hà Nội và 22 đô thị loại 1 trên cả nước. Đặc biệt, khoản vay có thể lên đến 90% giá trị tài sản bảo đảm và được sử dụng để mua nhà trên phạm vi toàn quốc.

Ngoài LPBank và HDBank, SHB cũng đưa ra các chính sách vay hấp dẫn. Ngân hàng này cho phép khách hàng vay tối đa 90% giá trị tài sản dự định mua, không giới hạn số tiền vay, với lãi suất chỉ từ 3,99%/năm. Thời hạn vay có thể kéo dài đến 35 năm, lịch trả nợ linh hoạt theo khả năng tài chính, bao gồm các hình thức trả góp số tiền gốc bằng nhau, tăng dần theo kỳ hạn hằng tháng, hằng quý hoặc tối đa 6 tháng/lần.

SHB đi “đường riêng” bằng cách tạo điều kiện cho khách hàng lựa chọn tài sản thế chấp đa dạng. Các loại giấy tờ có giá, số dư tiền gửi, bất động sản đang sở hữu hoặc bất động sản dự định mua bằng vốn vay, thậm chí cả xe ô-tô đều có thể thế chấp.

Không chỉ mang lại cơ hội an cư cho nhiều người trẻ, các gói vay mua nhà lãi suất thấp từ ngân hàng còn thu hút sự quan tâm của những người đã đi làm nhiều năm nhưng chưa có nhà riêng. Chị Lan (quận Ba Đình, Hà Nội) chia sẻ, sau 8 năm làm việc tại thành phố, chị vẫn phải thuê trọ, nên rất vui khi nghe tin ngân hàng triển khai các gói vay ưu đãi. Tuy nhiên, chị vẫn còn nhiều băn khoăn.

Chị Lan cho biết, dù đã tích lũy được một khoản tiết kiệm ở tuổi 30, nhưng việc vay mua nhà vẫn khiến chị lo lắng. Nếu chọn gói lãi suất ưu đãi, chị chỉ được hưởng mức thấp trong vài tháng đầu, sau đó lãi suất sẽ thả nổi và có thể tăng cao, vượt quá khả năng chi trả. Ngược lại, nếu muốn ổn định với lãi suất cố định trong thời gian dài, chị phải chấp nhận mức hơn 8%/năm ngay từ đầu, tạo áp lực tài chính không nhỏ.

Anh Hoàng Duy (quê Hà Nam) cũng đồng tình rằng, việc nhiều ngân hàng có chương trình giảm lãi suất đã mở ra cho những người trẻ như anh cơ hội sở hữu nhà tại Hà Nội. Tuy nhiên, sau khi cân nhắc, anh cho rằng, người vay mua nhà cần thận trọng. Anh lo ngại, sự cạnh tranh giữa các ngân hàng có thể dẫn đến nhiễu loạn thông tin, khiến người mua dễ rơi vào bẫy tâm lý. Nhiều người có thể vội vàng vay tiền để tận dụng lãi suất thấp ban đầu mà chưa đánh giá kỹ khả năng tài chính dài hạn của mình.

Có thật sự hấp dẫn?

Theo các chuyên gia tài chính, khi xem xét các gói vay mua nhà, người vay cần đặc biệt chú ý đến chữ "từ" trước con số lãi suất ghi trong quảng cáo. Nếu muốn cố định lãi suất trong thời gian dài hơn, mức thực tế có thể cao hơn nhiều. Chẳng hạn, tại ACB, lãi suất cố định trong 5 năm là 8,7%/năm, còn tại SHB là 9,9%/năm. Vì vậy, thay vì chỉ tập trung vào mức lãi suất ban đầu, khách hàng nên yêu cầu ngân hàng cung cấp bảng lãi suất chi tiết theo từng giai đoạn để đánh giá chính xác tổng chi phí vay.

Thí dụ, với khoản vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm, nếu 5 năm đầu được hưởng lãi suất 8,7%/năm, số tiền phải trả mỗi tháng sẽ dao động từ 17,5 triệu đồng (tháng đầu) xuống còn 14,5 triệu đồng (tháng thứ 60). Tuy nhiên, khi hết thời gian ưu đãi, nếu lãi suất tăng lên 11%/năm, số tiền phải trả sẽ vọt lên 16,8 triệu đồng/tháng vào tháng thứ 61 và tiếp tục giảm dần đến 6,2 triệu đồng vào tháng thứ 240. Sự thay đổi này có thể ảnh hưởng đáng kể đến kế hoạch tài chính của người vay.

Bên cạnh lãi suất, người vay cũng cần quan tâm đến phí phạt trả nợ trước hạn. Các gói vay có lãi suất khuyến mãi càng thấp, phí phạt thường càng cao. Trong thời gian ưu đãi, mức phạt có thể dao động từ 2-4% dư nợ còn lại, sau đó giảm xuống khoảng 0,5-3%. Nếu không cân nhắc kỹ, người vay có thể gặp khó khăn khi muốn tất toán sớm.

Nhiều ngân hàng còn áp dụng các khoản phí ẩn như bảo hiểm khoản vay, phí mở tài khoản số đẹp, phí định giá tài sản, phí công chứng… khiến tổng chi phí vay cao hơn so với dự tính ban đầu.

Cùng quan điểm, chuyên gia tài chính Nguyễn Kim Liên - nhà sáng lập Amy Advise - nhận định, những mức lãi suất như 3,99%/năm hay 5,5%/năm chỉ là trong ngắn hạn. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thực tế có thể tăng lên 10-12%/năm tùy vào diễn biến thị trường.

Chính sách ân hạn nợ gốc cũng tiềm ẩn rủi ro. Khi khoản nợ gốc vẫn duy trì ở mức cao vào thời điểm lãi suất ưu đãi kết thúc, tổng số tiền phải trả trong các năm sau có thể vượt quá khả năng tài chính của người vay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), đánh giá việc ngân hàng tung ra các gói lãi suất ưu đãi giúp người trẻ có cơ hội sở hữu nhà với chi phí vay thấp. Tuy nhiên, ông đề xuất ngân hàng cần công khai cơ chế tính lãi suất cho từng chu kỳ 5 năm sau thời gian ưu đãi, thay vì áp dụng lãi suất thả nổi khiến người vay khó lường trước rủi ro.

Tuy nhiên, một Phó Tổng Giám đốc ngân hàng thương mại quốc doanh cho rằng, đề xuất này khó thực hiện vì hai lý do. Thứ nhất, lãi suất vay phụ thuộc vào cung cầu vốn trên thị trường và không thể cố định lâu dài. Khi nhu cầu vay cao, lãi suất tăng; ngược lại, khi nhu cầu giảm, lãi suất có thể giảm. Nếu chi phí huy động vốn tăng, ngân hàng buộc phải điều chỉnh lãi suất vay để tránh thua lỗ. Hiện nay, với mức lãi suất ưu đãi 6,5%/năm, nhiều ngân hàng đã không có lợi nhuận và có nguy cơ lỗ nếu chi phí vốn tiếp tục tăng.

Thứ hai, ngân hàng không thể xác định chính xác liệu căn hộ thế chấp có phải là tài sản đầu tiên của khách hàng hay không. Hiện tại, họ chỉ có thể thẩm định tính pháp lý của dự án và đánh giá khả năng trả nợ, chứ không có quyền truy xuất toàn bộ lịch sử sở hữu bất động sản của khách hàng.