Thận trọng hơn khi chọn bất động sản là kênh đầu tư dài hạn

Theo các nhà quản lý và các chuyên gia tại hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?” diễn ra mới đây tại Hà Nội, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng bước vào giai đoạn sôi động hơn, song trong tâm thế thận trọng, khi nguồn cung tăng mạnh và chính sách tín dụng dần được điều tiết theo hướng bền vững.

Chia sẻ về triển vọng thị trường, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, năm 2026 sẽ chứng kiến sự trở lại rõ nét của thị trường khi hàng trăm dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động. Nguồn cung nhà ở có thể tăng gấp 2-3 lần so với năm 2025, tương đương khoảng 200.000-300.000 sản phẩm mới. Tuy nhiên, theo ông Đính, dù nhu cầu cũng phục hồi, tốc độ tăng của cầu được dự báo vẫn chậm hơn cung, khiến mức độ cạnh tranh trên thị trường ngày càng gay gắt. Trong bối cảnh đó, các sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ chiếm ưu thế còn những sản phẩm mang tính đầu cơ ngắn hạn dần mất lợi thế.

Đồng quan điểm này, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính của Chính phủ, nhận định, dù mục tiêu tăng trưởng kinh tế năm 2026 được đặt ở mức cao nhưng giá bất động sản khó có khả năng tăng nóng như các giai đoạn trước. “Nguồn cung nhà ở đang tăng nhanh hơn cầu, vì vậy giá bất động sản có thể chững lại nhưng vẫn là kênh đầu tư vào giá trị tương lai. Nếu nền kinh tế phát triển bền vững, bất động sản tiếp tục đóng vai trò là kênh trú ẩn tài sản an toàn”, Tiến sĩ Nghĩa nhận định.

Sáu nhóm chính sách định hình thị trường năm 2026

Phân tích về triển vọng thị trường bất động sản 2026, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, sẽ có sáu nhóm chính sách định hình thị trường năm 2026. Theo ông Hưng, để tạo đà trong 2026, năm qua, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn, nổi bật có 6 nhóm chính sách sẽ tác động trực tiếp đến thị trường gồm có:

Thứ nhất, đột phá thể chế nhà ở xã hội: Nghị quyết số 201/2025/QH15 cùng các Nghị định hướng dẫn đã tạo ra bước ngoặt hệ thống, chuyển từ cơ chế quản lý chặt đầu vào sang trao quyền chủ động cho chủ đầu tư gắn với hậu kiểm. Điều này giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án, khơi thông nguồn lực xã hội và tăng mạnh nguồn cung nhà ở giá rẻ.

Thứ hai, tháo gỡ về đầu tư xây dựng và quy hoạch: Việc sửa đổi Luật Xây dựng (Luật số 135/2025/QH15) và các quy định về quy hoạch đô thị đã giúp giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, khắc phục tình trạng chồng chéo giữa các luật chuyên ngành. Nhóm chính sách này giúp giảm chi phí tuân thủ pháp luật cho doanh nghiệp; đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án; nâng cao tính minh bạch và ổn định của môi trường đầu tư bất động sản.

Thứ ba, hoàn thiện thể chế đất đai gắn với phát triển thị trường bất động sản: Hoàn thiện thể chế đất đai tiếp tục là nội dung then chốt, có tác động trực tiếp đến khả năng triển khai các dự án bất động sản. Năm 2025 chứng kiến sự ra đời của nhiều chính sách nhằm giải phóng nguồn lực đất đai, tiêu biểu như Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 76/2025/NĐ-CP3. Các quy định này tập trung tháo gỡ vướng mắc cho các dự án trong kết luận thanh tra, kiểm tra, giúp tái khởi động các dự án tồn đọng và gia tăng nguồn cung thực chất.

Thứ tư, khơi thông dòng vốn và tín dụng: Chính phủ đã ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP quy định về Quỹ nhà ở quốc gia, tạo kênh vốn trung-dài hạn cho nhà ở xã hội. Đồng thời, Nghị định số 304/2025/NĐ-CP về xử lý nợ xấu gắn với bất động sản giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp và làm lành mạnh hóa thị trường tín dụng.

Thứ năm, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền: Các Nghị định 140 và 144/2025/NĐ-CP đã phân định rõ thẩm quyền địa phương, giúp rút ngắn quy trình hành chính và nâng cao tính chủ động của các địa phương trong quản lý.

Thứ sáu, minh bạch hóa thị trường: Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tăng tính công khai, hạn chế tình trạng đầu cơ và thao túng giá.

“Các chính sách ban hành đã chuyển mạnh từ tư duy “quản lý chặt về thủ tục” sang “quản lý hiệu quả nguồn lực”, từng bước tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài, khơi thông quỹ đất cho phát triển. Đây là yếu tố có ý nghĩa quyết định đối với khả năng phục hồi và củng cố niềm tin thị trường”, ông Hưng nêu rõ.

Kiện toàn hành lang pháp lý tạo điều kiện thị trường phát triển mạnh mẽ từ năm 2026

Dịp này, một trong những nội dung đáng chú ý nhất được bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề cập là Nghị quyết số 254 (được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025). Nghị quyết này đưa ra cơ chế đột phá để xử lý các dự án tắc nghẽn ở khâu giải phóng mặt bằng.

Cụ thể, đối với các dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng được 50% diện tích hoặc nhận được sự đồng thuận của 75% người sử dụng đất trong khu vực dự án, Hội đồng nhân dân sẽ xem xét việc thu hồi đất.

Bà Mỹ chỉ ra, trước đây theo Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai, Nhà nước chỉ thu hồi đất trong các trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc áp dụng cơ chế mới này đòi hỏi sự xem xét kỹ lưỡng của các cấp thẩm quyền, nhưng được đánh giá là giải pháp then chốt để tháo gỡ bế tắc cho các dự án đã "đắp chiếu" nhiều năm do không thể thỏa thuận với số ít hộ dân còn lại.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đang hoàn thiện Nghị định hướng dẫn chi tiết về cách xác định diện tích và số lượng người sử dụng đất để bảo đảm tính minh bạch khi áp dụng tỷ lệ 75% này.

Liên quan nguồn cung dự án, bà Mỹ cho biết các chính sách mới đã nới lỏng điều kiện tiếp cận đất đai. Thay vì chỉ cho phép nhận chuyển nhượng "đất ở" để làm nhà ở thương mại như quy định tại Điều 127 trước đây, hiện nay các quy định thí điểm đã cho phép nhận chuyển nhượng "các loại đất khác".

Luật Đất đai và Nghị quyết 254 làm rõ 4 phương thức tiếp cận đất đai gồm: giao đất qua đấu giá, đấu thầu, và thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Đáng chú ý, ngay cả với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội (không dùng vốn ngân sách), nếu nhà đầu tư có nhu cầu và năng lực, Nhà nước vẫn cho phép thực hiện cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Đối với các dự án tồn đọng cũ, Nghị quyết 265 đã cho phép mở rộng phạm vi áp dụng các cơ chế tháo gỡ của Nghị quyết 170 (trước đây chỉ dành cho Thành phố Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Đà Nẵng) ra các địa phương khác. Điều này kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn cung từ các dự án đã có kết luận thanh tra, kiểm tra để đưa vào thị trường trong giai đoạn tới.

Về tài chính đất đai, Nghị quyết 254 cho phép áp dụng Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) một cách phổ biến hơn, thay vì bắt buộc định giá đất cụ thể trong mọi trường hợp.

Có thể thấy, việc định giá đất cụ thể sẽ chỉ áp dụng cho 2 nhóm đối tượng chính: các dự án lấn biển (hoặc có hạng mục lấn biển) và các dự án hỗn hợp phức tạp không thể xác định qua bảng giá. Thay đổi này giúp đơn giản hóa quy trình tính tiền sử dụng đất, rút ngắn thời gian thủ tục hành chính.

Về quản lý nhà nước, xu hướng phân cấp, phân quyền tiếp tục được đẩy mạnh. Một số thẩm quyền trước đây thuộc cấp huyện sẽ được chuyển giao về cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã để tăng tính chủ động. Tuy nhiên, để tránh vướng mắc khi chuyển mục đích sử dụng đất (vốn thuộc thẩm quyền cấp tỉnh), Chính phủ dự tính cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định ủy quyền linh hoạt phù hợp với thực tế địa phương.

Với hành lang pháp lý đã được kiện toàn từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các Nghị quyết thí điểm mới nhất, thị trường bất động sản sẽ có đủ điều kiện để phục hồi và phát triển mạnh mẽ từ năm 2026.